“房地产投资计算器”

  20世纪90年代,Michael Hammer和James Champy的成名之作《公司再造》(Reengineering the Corporation)一书在全美公司领域引发了一股有关业务流程改进的汹涌浪潮。这两位管理学宗师在书中展示了这样一个观点——重新设计公司的流程、结构和文化能够带来绩效上的显著提高。但是由于缺少对变革管理以及员工变革主动性的关注,在很多致力于把他们的理论付诸实践的公司身上产生了反作用的结果。曾经的有关业务流程再造的金科玉律黯然失色,并且变得落时。今天,业务流程改造有了新名字——业务流程管理(BPM),而且再次进入了流行时段。受到全球竞争压力、消费品化以及政府监管的刺激,美国公司正在重新审视他们的业务流程,寻找到更高效的方法,通过自动化甚至外包的手段去实施它们。公司再次把业务流程管理——这种通过分析、建模和监控持续优化业务流程的实践,当作一种解决业务难题和帮助公司实现自己财务目标的系统方法。

己的劳动力,没有别的用来谋生的手段。这个阶级有人身自由,用马克思的话说是“自由的一无所有”,成为靠出卖劳动力为生的工人阶级。另一个阶级掌握了生产资料,称为资产阶级。劳动与生产资料的分离在历史上是通过暴力实现的,这个过程被马克思称为“资本的原始积累”,最典型的就是发生在英国的“圈地运动”。马克思之所以说是“资本的原始积累”,是因为“这种积累不是资本主义生产方式的结果,而是它的起点。”同时马克思指出对贫民的暴力在“原始积累”过程中起着重大的作用。现在有人强调“原始积累”解放了生产力是社会的进步云云,其实无非就是用这种口实来为“原始积累”过程中的暴力做辩护。马克思并没有说“原始积累”的后果不是进步,马克思只是指出了所谓资产阶级勤劳至富的传说是不真实的。

马克思说,“作为劳动过程和价值形成过程的统一,生产过程是商品生产过程;作为劳动过程和价值增殖过程的统一,生产过程是资本主义生产过程,是商品生产的资本主义形式。”剩余价值理论是马克思经济学的核心内容,必须紧紧抓住这个核心,才能领会到马克思经济学的实质,并掌握其它相关内容。经济学决不仅仅是一门技术科学,它的核心是现实的利益。实际上,在马克思之前的经济学家已经以这样或者那样的方式意识到了剩余价值的存在,并对剩余价值进行了或多或少的说明。但是,只有马克思第一次科学的说明了剩余价值具体的产生过程。恩格斯曾经举过一个化学史上的例子来说明马克思的贡献。在拉瓦锡之前,已经有化学家事实上从空气中分离出氧气,但是他们并不知道自己得到了什么,还在用当时流行的“燃素”来解释。只有拉瓦锡真正意识到了不但不能用“燃素”说来解释这种气体,相反,这种气体彻底驳倒了“燃素”说,从而引发了化学理论上的革命。

第二,会计准则与税法界定收入的范围不同。会计收入准则只规范销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入,长期股权投资、建造合同、租赁、原保险合同、再保险合同等形成的收入,适用其他相关会计准则。税法计入收入总额的收入项目要比会计上的收入更多,企业的销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、企业已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、视同销售收入等等,都应当计入收入总额。

工人和资本家在劳动力市场上相遇,谈妥一定的条件,工人就被资本家雇佣,而资本家支付给工人工资。马克思说,在劳动力买卖市场上,“占统治地位的只是自由、平等、所有权和边沁。自由!因为商品例如劳动力的买者和卖者,只取决于自己的自由意志。他们是作为自由的、在法律上平等的人缔结契约的。契约是他们的意志借以得到共同的法律表现的最后结果。平等!因为他们彼此只是作为商品占有者发生关系,用等价物交换等价物。所有权!因为每一个人都只支配自己的东西。边沁!因为双方都只顾自己。”

世界华人首富李嘉诚先生,他年轻时也是一名推销员。他14岁,还是穷小子一个的时候,他对自己有一很简单的成功方法——我必须赚取足够一家勉强存活的费用。我知道没有知识我改变不了命运,我知道今天的我没有本钱好高骛远。我也想飞得更高,在脑袋中常常记起他祖母的感叹:“阿诚,人们什么时候能像潮州城中的某某人那么富有?“我可不要像希腊神话中伊卡洛斯(Icarus)一样,凭仗蜡做的翅膀翱翔而堕下。一方面我紧守角色,虽然我当时只是小工,但我坚持每样交托给我的事,都做得妥当出色;另一方面绝不浪费时间,把任何剩下来的一分一毫都用来购买实用的旧书籍。因为如果欠缺学问知识,程度上与人相距甚远,那么运气来临的时候也不知道。

  1995年,Feltham和Ohlson提出RIVM的理论依据是干净盈余理论,干净盈余是企业来自经营活动的收益,即企业所有来自利润表的收益,所以它采用的收益应该是综合收益。综合收益是美国财务会计准则委员会(FASB)提出的一种新的会计要素,其定义为“:企业在报告期内,在业主以外的交易以及其他事项和情况中所发生的权益变动,包括报告期内除业主投资和业主派得外一切权益上的变动。”目前会计界存在“全面收益观”和“不全面收益观”,前者认为所有引起企业净资产变动的活动都应该在利润表里反映,后者认为并不是所有引起企业净资产变动的活动都应该在利润表里反映。

  会计收益是按公认会计原则(GAAP) 计算出的归属于企业所有者的剩余。站在企业所有者的角度,GAAP要求从收入中扣除支付给比股东具有优先权的其他相关者(供应商、债权人、员工等)的费用,得出会计收益用以衡量收入中属于所有者的部分。会计收益的计算因采用的GAAP不同,即收入、费用确认和计量的规则不同,结果有差异。很显然,会计收益中未扣除所有者的资本成本,跟经济利润的概念不相符。经济利润是经济学中用来描述企业创造价值的能力的一个概念,它要求从企业收入中扣除所有投入生产要素(包括所有者投入的资本)的成本(萨缪尔森,1999)。但经济利润的概念本身很抽象,需通过一定的计量结果来表示,剩余收益的概念由此产生。

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剩余收益虽然符合经济利润的概念要求,但应注意的是,剩余收益并不等同于经济利润,它是一个非常宽泛的概念,其性质和结果取决于不同的计算方法。由于对资本成本的内涵基本不存疑议,不同版本剩余收益的差别在于对收益与股权投入资本价值的不同确认。可以直接采用会计收益作为计算的起点,也可对会计收益进行适当调整以更好地反映真实收益;股权资本可直接采用账面价值(Book Value)也可采用现行价值 (现行投入成本或现行市价)。这些不同内容的剩余收益概念在不同场合以不同的名称出现。剩余收益估价模型中所使用的剩余收益直接从账面股权价值与账面会计收益中算出,不作会计调整,但要求账面价值与会计收益间是一种干净盈余关系(Clean Surplus Relation,CSR),即账面价值的所有变动(与所有者之间的资本交易除外)都应先计入会计收益,不允许有未经损益表而直接进入所有者权益的项目。

《国际工程总承包EPC交钥匙合同与管理》EPC交钥匙合同模式是国际工程承包市场越来越流行的一种建设模式。《国际工程总承包EPC交钥匙合同与管理》从EPC合同的角度出发,论述了如何管理好国际EPC项目所涉及的各个方面,包括EPC、合同的形成过程、合同双方的主要义务和责任、设计管理、采购管理、施工与试运行管理、分包管理、支付管理、风险与保险管理、索赔与争端管理以及EPC项目经理和关键职员应具备的素质等。在编写结构上, 首先论述国际EPC合同中的常见规定并对此进行分析,然后提出EPC承包商相应管理的要求、程序以及应重点注意的问题,并配有相关案例。《国际工程总承包EPC交钥匙合同与管理》具有一定的理沧性和较强的应用性,对国际工程承包实践具有很强的指导性。

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还有一重要小点,讲究仪容整齐清洁是自律的表现,但能选择自律心灵态度的人更容易备受欣赏。李嘉城先生在22岁时,他成立了公司以后,进取奋斗的品德和性格对他而言层次有所不同。这时“能忍”“和“任劳任怨”的意志力需要被赋予新的内涵。意志力需要和知识相结合,静态管理自我的方法要伸延至动态管理,问题的核心在如何避免聪明组织干愚蠢的事。成功也许没有既定的方程式,失败的因子却显而易见,建立减低失败的架构,是步向成功的快捷方式。“如果”一词对我有新的意义,多层思量和多方能力皆有极大的价值,要知道“后见之明”在商业社会中只有很狭隘的贡献。

  金融分析人员热衷于会计基础的剩余收益模型,因为该模型体现了企业价值成长的驱动因素所在。只有企业的投资活动能够创造高于股权资本成本的收益后,才能提升公司股票的内在价值,投资者才会支付比净资产高的价格。否则,企业的收益低于正常收益水平(权益资本成本),投资者不会对这种股票支付任何溢价。至于企业的“增发”和“配股”等融资活动,虽然增加了企业权益的帐面价值,但同时增加了公司的股份数量,在新的融资不能创造出高于资本成本的财富情况下,企业的股票价值就不会得到提升。因此,企业股票价格与其所代表的净资产价值的偏差依赖于企业创造“剩余收益”的能力。

CTCS3-300S型列控车载系统 CTCS3-300S型列控车载系统是和利时集团根据我国CTCS-3级列控技术标准的要求,通过技术引进,已经实现国产化,正在深入消化吸收,可满足时速300~350公里运营需求的CTCS-3级列控车载系统。目前,CTCS3-300S型列控车载系统已经成功运营于郑西客运专线、武广客运专线、沪宁城际铁路、沪杭客运专线等线路,该系统全面实现了跨不同地面技术平台的互联互通,可有效保证动车组的灵活调度、跨线运营和长交路运营。

 你知道如何投资在澳大利亚?你觉得在澳洲创业是艰难的,但不知道从哪里开始?你看看来自中国的其他成功的企业家,不知道他们是如何开始投资,建设经营看似容易吗?现实情况是,投资或建立一个企业是不容易的,但是,是什么使他们能够取得成功是他们了解有一个可复制的过程,对支撑每一个人或企业的发展核心原则体系。在这本书中,你将了解每一个关键步骤,建立一个高增长的业务,投资机会,一步一步,你将能够落实到业务通俗易懂的系统。 5个理由在澳大利亚•增长将投资 – 22年不间断的年增长率,澳大利亚一直排在全球五大最有活力的经济体。澳大利亚是“三A”评为全全球三大评级机构。 •创新 – 澳大利亚的研究和创新业绩突出。在研究和开发,强有力的知识产权保护和机遇先进的创新框架,政府的支持和企业的投资,为投资者在商业化的研究和创新合作。 •位置 – 澳大利亚是一个主要的贸易国家,与亚洲区域内的十大出口市场中的八个。澳大利亚企业已经交易的亚太超过半个世纪,并了解这些市场,提供的经验和好处建立了贸易和投资关系。 •企业 – 澳大利亚拥有成熟的金融部门提供了机会,为企业投资,超过18,000澳大利亚注册的外国公司。 •技能 – 澳大利亚的多语种的劳动力是最受过教育的国家之一。投资者可以访问高技能,创新型的工人谁是熟悉西方和亚洲文化。企业或投资者在中国不能忽视澳洲和理想的投资。澳大利亚为企业的发展和在澳大利亚开展业务和投资机会。一个高素质的员工队伍,广泛的基础设施,自然资源和熟悉的法律制度在世界大部分地区的结合就是为什么国际企业,小型和大型,来了“下下”的原因。在澳洲经商为中国提供介绍给关键服务供应商在各个部门,包括法律,金融,就业和房地产。

  城市要求每一個建築的個體都要融人到整個城市的整體,和周圍建築遙相呼應,符合建築的整體美學。從圖書館建築標準和圖書館功能考慮,要求充分採用自然光。世界許多圖書館在設計中巧妙地利用了自然光,不僅使在內進行學習的讀者和工作的館員感到明亮舒適,而且使讀者感到更貼近自然,也體現了節能的原則。但城市的建築在體現整體效果的同時,往往忽略個體建築的功能需求,導致圖書館利用自然光率極低,影響了圖書館功能的發揮。如朝陽市圖書館新館建築位於綜合陛文化大廈(高層)的西側一至四層,屬西廂房,利用自然光率低,東側一至四層是科技館。圖書館的功能要求充分採用自然光,但科技館並不需要。為了整個建築的完美協調,修改了原始設計,取消了圖書館中廳的採光頂方案,投入使用後中心盤旋而上的旋轉樓梯四周整天照不到太陽光,又只有西面一側的窗子,並且向東側延伸32m,自然光線非常低,不開照明燈無法辦公和接待讀者,旋轉樓梯也失去了應有的作用,並浪費面積多達1 000m2,造成非常大的遺憾。

  在流程重设计阶段,现今有两种趋势:STP(Straight Through Process)和CH(Case Handing).STP是指业务流程执行的完全自动化,即不需要人工参与。STP仅仅适用于一部分案例,因为不可能所有的过程都是符合STP的要求,有时要人工参与才能完成工作。而CH将案例分为两种:(1)可以被自动执行的案例(2)需要人工参与的案例。STP目的在于将更多的流程自动化,而CH则认为很多流程过于动态和复杂而不能完全自动化。

One thought on ““房地产投资计算器””

  1.   当投资者在比较与选择项目投资方案时,通常是利用投资决策评价指标作为决策的标准,作出最终投资决策的。现行常用的投资决策评价指标包括净现值、净现值率、获利指数、内含报酬率等。这些指标都是以投资项目的预期现金流量作为计算基础。现金流量是进行项目投资决策评价时的一个重要指标,但它却不是一个用于日常管理的好的绩效指标。现金流量在项目投资决策的时点上或者是从投资项目的整个周期来看是有效的,但在投资项目价值实现的过程中却很难用来作为监督实施的工具。这主要是由于企业现金流的大小并不完全反映企业是否赢利和赢利的多少与潜力,更多反映的是企业获得现金的能力和企业经营成果的质量。另外,现金流的变化多端使得很少有企业拿现金流本身作为主要的业绩衡量指标。正因如此,现行的项目投资在投资决策评价时使用现金流量指标,但在进行投资绩效评价时往往使用投资利润率、剩余收益等非现金流量指标。这会造成决策与业绩考核的标准分离,甚至冲突、混乱的局面,不便于投资项目建成投产后与原定目标的比较。所谓剩余收益是指获得的利润扣减最低投资收益后的余额,剩余收益通常是作为一项考核指标,用以评价投资绩效,还可以利用剩余收益来计算投资项目的净现值,进行项目投资决策分析,实现项目投资决策评价与项目投资绩效评价的有效统一。
      IDS Scheer的ARIS流程管理平台秉承Scheer教授优秀的业务流程管理思想,使得流程管理不再需要耗费巨大的代价才能实现,也保证了流程管理在技术的支持下实现得更优质和高效。国际上,已经有超过6000家公司在通过ARIS平台进行业务流程管理;国内,也有超过30家公司已经或准备通过ARIS平台来长期地进行业务流程管理,其中包括中石油,中国电信,中国网通,海尔集团,百丽鞋业,康明斯等等。当然,也包括那家从公章管理中意识到要“不落伍”的企业。

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